1038. La copropriété divise d'un immeuble est établie par la
publication d'une déclaration en vertu de laquelle la propriété de
l'immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou
plusieurs personnes.
1039. La collectivité des copropriétaires constitue, dès la
publication de la déclaration de copropriété, une personne morale
qui a pour objet la conservation de l'immeuble, l'entretien et
l'administration des parties communes, la sauvegarde des droits
afférents à l'immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les
opérations d'intérêt commun.
Elle prend le nom de syndicat.
1040. La copropriété divise peut être établie sur un immeuble
bâti par l'emphytéote ou sur un immeuble qui fait l'objet d'une
propriété superficiaire si la durée non écoulée des droits, au
moment de la publication de la déclaration, est supérieure à 50
ans.
En ces cas, chaque copropriétaire est tenu à l'égard du
propriétaire de l'immeuble faisant l'objet de l'emphytéose ou de
la propriété superficiaire, d'une manière divise et en proportion
de la valeur relative de sa fraction, des obligations divisibles
de l'emphytéote ou du superficiaire, selon le cas; le syndicat est
tenu des obligations indivisibles.
1041. La valeur relative de chaque fraction de la copropriété
divise est établie par rapport à la valeur de l'ensemble des
fractions, en fonction de la nature, de la destination, des
dimensions et de la situation de la partie privative de chaque
fraction, mais sans tenir compte de son utilisation.
Elle est déterminée dans la déclaration.
1042. Sont dites privatives les parties des bâtiments et des
terrains qui sont la propriété d'un copropriétaire déterminé et
dont il a l'usage exclusif.
1043. Sont dites communes les parties des bâtiments et des
terrains qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui
servent à leur usage commun.
Cependant, certaines de ces parties peuvent ne servir qu'à l'usage
de certains copropriétaires ou d'un seul. Les règles relatives aux
parties communes s'appliquent à ces parties communes à usage
restreint.
1044. Sont présumées parties communes le sol, les cours, balcons,
parcs et jardins, les voies d'accès, les escaliers et ascenseurs,
les passages et corridors, les locaux des services communs, de
stationnement et d'entreposage, les caves, le gros œuvre des
bâtiments, les équipements et les appareils communs, tels les
systèmes centraux de chauffage et de climatisation et les
canalisations, y compris celles qui traversent les parties
privatives.
1047. Chaque fraction constitue une entité distincte et peut
faire l'objet d'une aliénation totale ou partielle; elle comprend,
dans chaque cas, la quote-part des parties communes afférente à la
fraction, ainsi que le droit d'usage des parties communes à usage
restreint, le cas échéant.
1048. La quote-part des parties communes d'une fraction ne peut
faire l'objet, séparément de la partie privative de cette
fraction, ni d'une aliénation ni d'une action en partage.
1049. L'aliénation d'une partie divise d'une partie privative est
sans effet si la déclaration de copropriété et le plan cadastral
n'ont pas été préalablement modifiés pour créer une nouvelle
fraction, la décrire, lui attribuer un numéro cadastral distinct
et déterminer sa valeur relative, ou pour faire état des
modifications apportées aux limites des parties privatives
contiguës.
1050. Chaque fraction forme une entité distincte aux fins
d'évaluation et d'imposition foncière.
Le syndicat doit être mis en cause en cas de contestation en
justice de l'évaluation d'une fraction par un copropriétaire.
1051. Malgré les articles 2650 et 2662, l'hypothèque, les sûretés
additionnelles qui s'y greffent ou les priorités existantes sur
l'ensemble de l'immeuble détenu en copropriété, lors de
l'inscription de la déclaration de copropriété, se divisent entre
les fractions suivant la valeur relative de chacune d'elles ou
suivant toute autre proportion prévue.
1052. La déclaration de copropriété comprend l'acte constitutif
de copropriété, le règlement de l'immeuble et l'état descriptif
des fractions.
1053. L'acte constitutif de copropriété définit la destination de
l'immeuble, des parties privatives et des parties communes.
Il détermine également la valeur relative de chaque fraction et
indique la méthode suivie pour l'établir, la quote-part des
charges et le nombre de voix attachées à chaque fraction et
prévoit toute autre convention relative à l'immeuble ou à ses
parties privatives ou communes. Il précise aussi les pouvoirs et
devoirs respectifs du conseil d'administration du syndicat et de
l'assemblée des copropriétaires.
1054. Le règlement de l'immeuble contient les règles relatives à
la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives
et communes, ainsi que celles relatives au fonctionnement et à
l'administration de la copropriété.
Le règlement porte également sur la procédure de cotisation et de
recouvrement des contributions aux charges communes.
1055. L'état descriptif contient la désignation cadastrale des
parties privatives et des parties communes de l'immeuble.
Il contient aussi une description des droits réels grevant
l'immeuble ou existant en sa faveur, sauf les hypothèques et les
sûretés additionnelles qui s'y greffent.
1056. La déclaration de copropriété ne peut imposer aucune
restriction aux droits des copropriétaires, sauf celles qui sont
justifiées par la destination de l'immeuble, ses caractères ou sa
situation.
1057. Le règlement de l'immeuble est opposable au locataire ou à
l'occupant d'une partie privative, dès qu'un exemplaire du
règlement ou des modifications qui lui sont apportées lui est
remis par le copropriétaire ou, à défaut, par le syndicat.
1058. A moins que l'acte constitutif de copropriété ne le prévoie
expressément, une fraction ne peut être détenue par plusieurs
personnes ayant chacune un droit de jouissance, périodique et
successif, de la fraction et elle ne peut non plus être aliénée
dans ce but.
Le cas échéant, l'acte doit indiquer le nombre de fractions qui
peuvent être ainsi détenues, les périodes d'occupation, le nombre
maximum de personnes qui peuvent détenir ces fractions, ainsi que
les droits et les obligations de ces occupants.
§ 2. De l'inscription de la
déclaration
1059. La déclaration de copropriété doit être notariée et en
minute; il en est de même des modifications qui sont apportées à
l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des
fractions.
La déclaration doit être signée par tous les propriétaires de
l'immeuble, par l'emphytéote ou le superficiaire, le cas échéant,
ainsi que par les créanciers qui détiennent une hypothèque sur
l'immeuble; les modifications sont signées par le syndicat.
1060. La déclaration, ainsi que les modifications apportées à
l'acte constitutif de copropriété et à l'état descriptif des
fractions, sont présentées au bureau de la publicité des droits.
La déclaration est inscrite au registre foncier, sous les numéros
d'immatriculation des parties communes et des parties privatives;
les modifications ne sont inscrites que sous le numéro
d'immatriculation des parties communes, à moins qu'elles ne
touchent directement une partie privative. Quant aux modifications
apportées au règlement de l'immeuble, il suffit qu'elles soient
déposées auprès du syndicat.
Le cas échéant, l'emphytéote ou le superficiaire doit donner avis
de l'inscription au propriétaire de l'immeuble faisant l'objet
d'une emphytéose ou sur lequel a été créée une propriété
superficiaire.
1061. L'inscription d'un acte qui concerne une partie privative
vaut pour la quote-part des parties communes qui y est afférente,
sans qu'il y ait lieu de faire une inscription sous le numéro
d'immatriculation des parties communes
1062. La déclaration de copropriété lie les copropriétaires,
leurs ayants cause et les personnes qui l'ont signée et produit
ses effets envers eux, à compter de son inscription.
1063. Chaque
copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement
de sa partie privative et des parties communes, à la condition de
respecter le règlement de l'immeuble et de ne porter atteinte ni
aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de
l'immeuble.
1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la
valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la
copropriété et de l'exploitation de l'immeuble, ainsi qu'au fonds
de prévoyance constitué en application de l'article 1071.
Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes
à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent.
1065. Le copropriétaire qui loue sa partie privative doit le
notifier au syndicat et indiquer le nom du locataire.
1066. Aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution,
même à l'intérieur de sa partie privative, des travaux nécessaires
à la conservation de l'immeuble décidés par le syndicat ou des
travaux urgents.
Lorsque la partie privative est louée, le syndicat donne au
locataire, le cas échéant, les avis prévus par les articles 1922
et 1931 relatifs aux améliorations et aux travaux.
1067. Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de
l'exécution des travaux, en raison d'une diminution définitive de
la valeur de sa fraction, d'un trouble de jouissance grave, même
temporaire, ou de dégradations, a le droit d'obtenir une indemnité
qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la
demande de celui-ci; autrement l'indemnité est à la charge des
copropriétaires qui ont fait les travaux.
1068. Tout copropriétaire peut, dans les cinq ans du jour de
l'inscription de la déclaration de copropriété, demander au
tribunal la révision, pour l'avenir, de la valeur relative des
fractions et de la répartition des charges communes.
Le droit à la révision ne peut être exercé que s'il existe, entre
la valeur relative accordée à une fraction ou la part des charges
communes qui y est afférente et la valeur relative ou la part qui
aurait dû être établie, suivant les critères prévus à la
déclaration de copropriété, un écart de plus d'un dixième soit en
faveur d'un autre copropriétaire, soit au préjudice du
copropriétaire qui fait la demande.
1069. Celui qui, par quelque mode que ce soit, y compris par
suite de l'exercice d'un droit hypothécaire, acquiert une fraction
de copropriété divise est tenu au paiement de toutes les charges
communes dues relativement à cette fraction au moment de
l'acquisition.
Celui qui se propose d'acquérir une fraction de copropriété peut
néanmoins demander au syndicat des copropriétaires un état des
charges communes dues relativement à cette fraction et le syndicat
est, de ce fait, autorisé à le lui fournir, sauf à en aviser au
préalable le propriétaire de la fraction ou ses ayants cause; le
proposant acquéreur n'est alors tenu au paiement de ces charges
communes que si l'état lui est fourni par le syndicat dans les 15
jours de la demande.
L'état fourni est ajusté selon le dernier budget annuel des
copropriétaires.
1070. Le syndicat tient à la disposition des copropriétaires un
registre contenant le nom et l'adresse de chaque copropriétaire et
de chaque locataire, les procès-verbaux des assemblées des
copropriétaires et du conseil d'administration, ainsi que les
états financiers.
Il tient aussi à leur disposition la déclaration de copropriété,
les copies de contrats auxquels il est partie, une copie du plan
cadastral, les plans et devis de l'immeuble bâti, le cas échéant,
et tous autres documents relatifs à l'immeuble et au syndicat.
1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des
réparations majeures et du coût de remplacement des parties
communes, un fonds de prévoyance, liquide et disponible à court
terme, affecté uniquement à ces réparations et remplacements. Ce
fonds est la propriété du syndicat.
1072. Annuellement, le conseil d'administration fixe, après
consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution
de ceux-ci aux charges communes, après avoir déterminé les sommes
nécessaires pour faire face aux charges découlant de la
copropriété et de l'exploitation de l'immeuble et les sommes à
verser au fonds de prévoyance.
La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance est
d'au moins 5 % de leur contribution aux charges communes. Il peut
être tenu compte, pour l'établir, des droits respectifs des
copropriétaires sur les parties communes à usage restreint.
Le syndicat avise, sans délai, chaque copropriétaire du montant de
ses contributions et de la date où elles sont exigibles.
1073. Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l'immeuble, y
compris les parties privatives. Il doit souscrire des assurances
contre les risques usuels, tels le vol et l'incendie, couvrant la
totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations apportées
par un copropriétaire à sa partie. Le montant de l'assurance
souscrite correspond à la valeur à neuf de l'immeuble.
Il doit aussi souscrire une assurance couvrant sa responsabilité
envers les tiers.
1074. La violation d'une des conditions du contrat d'assurance
par un copropriétaire n'est pas opposable au syndicat.
1075. L'indemnité due au syndicat à la suite d'une perte
importante est, malgré l'article 2494, versée au fiduciaire nommé
dans l'acte constitutif de copropriété ou, à défaut, désigné par
le syndicat.
Elle doit être utilisée pour la réparation ou la reconstruction de
l'immeuble, sauf si le syndicat décide de mettre fin à la
copropriété; en ce cas, le fiduciaire, après avoir déterminé la
part de l'indemnité de chacun des copropriétaires en fonction de
la valeur relative de sa fraction, paie, sur cette part, les
créanciers prioritaires et hypothécaires suivant les règles de
l'article 2497. Il remet, pour chacun des copropriétaires, le
solde de l'indemnité au liquidateur du syndicat avec son rapport.
1076. Le syndicat peut, s'il y est autorisé, acquérir ou aliéner
des fractions, des parties communes ou d'autres droits réels.
L'acquisition qu'il fait d'une fraction n'enlève pas son caractère
à la partie privative. Cependant, en assemblée générale, il ne
dispose d'aucune voix pour ces parties et le total des voix qui
peuvent être exprimées est réduit d'autant.
1077. Le syndicat est responsable des dommages causés aux
copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de
construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans
préjudice de toute action récursoire.
1078. Le jugement qui condamne le syndicat à payer une somme
d'argent est exécutoire contre lui et contre chacune des personnes
qui étaient copropriétaires au moment où la cause d'action a pris
naissance, proportionnellement à la valeur relative de sa
fraction.
Ce jugement ne peut être exécuté sur le fonds de prévoyance, sauf
pour une dette née de la réparation de l'immeuble ou du
remplacement des parties communes.
1079. Le syndicat peut, après avoir avisé le locateur et le
locataire, demander la résiliation du bail d'une partie privative
lorsque l'inexécution d'une obligation par le locataire cause un
préjudice sérieux à un copropriétaire ou à un autre occupant de
l'immeuble.
1080. Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la
déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et
irréparable au syndicat ou à l'un des copropriétaires, l'un ou
l'autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s'y
conformer.
Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir,
le tribunal peut, outre les autres peines qu'il peut imposer,
ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du
Code de procédure civile relatives à la vente du bien d'autrui.
1081. Le syndicat peut intenter toute action fondée sur un vice
caché, un vice de conception ou de construction de l'immeuble ou
un vice du sol. Dans le cas où les vices concernent les parties
privatives, le syndicat ne peut agir sans avoir obtenu
l'autorisation des copropriétaires de ces parties.
Le défaut de diligence que peut opposer le défendeur à l'action
fondée sur un vice caché s'apprécie, à l'égard du syndicat ou d'un
copropriétaire, à compter du jour de l'élection d'un nouveau
conseil d'administration, après la perte de contrôle du promoteur
sur le syndicat.
1082. Le syndicat a le droit, dans les six mois à compter de la
notification qui lui est faite par le propriétaire de l'immeuble
faisant l'objet d'une emphytéose ou d'une propriété superficiaire
de son intention de céder à titre onéreux ses droits dans
l'immeuble, de les acquérir, dans ce seul délai, par préférence à
tout autre acquéreur éventuel. Si la cession projetée ne lui est
pas notifiée, le syndicat peut, dans les six mois à compter du
moment où il apprend qu'un tiers a acquis les droits du
propriétaire, acquérir les droits de ce tiers en lui remboursant
le prix de la cession et les frais qu'il a acquittés.
1083. Le syndicat peut adhérer à une association de syndicats de
copropriétés constituée pour la création, l'administration et
l'entretien de services communs à plusieurs immeubles détenus en
copropriété ou pour la poursuite d'intérêts communs.
1084. La composition du conseil d'administration du syndicat, le
mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des
administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge,
sont fixés par le règlement de l'immeuble.
En cas de silence du règlement ou d'impossibilité de procéder en
la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d'un
copropriétaire, nommer ou remplacer un administrateur et fixer les
conditions de sa charge.
1085. L'administration courante du syndicat peut être confiée à
un gérant choisi, ou non, parmi les copropriétaires.
Le gérant agit à titre d'administrateur du bien d'autrui chargé de
la simple administration.
1086. Le syndicat peut remplacer l'administrateur ou le gérant
qui, étant copropriétaire, néglige de payer sa contribution aux
charges communes ou au fonds de prévoyance.
1087. L'avis de convocation de l'assemblée annuelle des
copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l'état
des résultats de l'exercice écoulé, de l'état des dettes et
créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à
la déclaration de copropriété et d'une note sur les modalités
essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés.
1088. Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la
réception de l'avis de convocation, faire inscrire toute question
à l'ordre du jour.
Avant la tenue de l'assemblée, le conseil d'administration avise
par écrit les copropriétaires des questions nouvellement
inscrites.
1089. Le quorum, à l'assemblée, est constitué par les
copropriétaires détenant la majorité des voix.
Si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée est alors ajournée à
une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires;
les 3/4 des membres présents ou représentés à la nouvelle
assemblée y constituent le quorum.
L'assemblée où il n'y a plus quorum doit être ajournée si un
copropriétaire le réclame.
1090. Chaque copropriétaire dispose, à l'assemblée, d'un nombre
de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les
indivisaires d'une fraction exercent leurs droits dans la
proportion de leur quote-part indivise.
1091. Lorsqu'un copropriétaire dispose, dans une copropriété
comptant moins de cinq fractions, d'un nombre de voix supérieur à
la moitié de l'ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de
voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des
voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette
assemblée.
1092. Le promoteur d'une copropriété comptant cinq fractions ou
plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qui
lui sert de résidence, de plus de 60 % de l'ensemble des voix des
copropriétaires à l'expiration de la deuxième et de la troisième
année de la date d'inscription de la déclaration de copropriété.
Ce nombre est réduit à 25 % par la suite.
1093. Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de
l'inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire
d'au moins la moitié de l'ensemble des fractions ou ses ayants
cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l'intention de
l'habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande.
1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n'a pas
acquitté sa quote-part des charges communes ou sa contribution au
fonds de prévoyance, est privé de son droit de vote.
1095. La cession des droits de vote d'un copropriétaire doit être
dénoncée au syndicat pour lui être opposable.
1096. Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des
voix des copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée, y
compris celles visant à corriger une erreur matérielle dans la
déclaration de copropriété.
1097. Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant
les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui
concernent:
Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le
syndicat;
Les travaux de transformation, d'agrandissement ou
d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du
coût de ces travaux;
La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de
l'état descriptif des fractions.
1098. Sont prises à la majorité des 3/4 des copropriétaires,
représentant 90 % des voix de tous les copropriétaires, les
décisions:
Qui changent la destination de l'immeuble;
Qui autorisent l'aliénation des parties communes dont la
conservation est nécessaire au maintien de la destination de
l'immeuble;
Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la
détention d'une fraction par plusieurs personnes ayant un droit
de jouissance périodique et successif.
1099. Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou
un promoteur est réduit, en application de la présente section, le
total des voix des copropriétaires est réduit d'autant pour le
vote des décisions exigeant la majorité en nombre et en voix.
1100. Les copropriétaires de parties privatives contiguës peuvent
modifier les limites de leur partie privative sans l'accord de
l'assemblée, à la condition d'obtenir le consentement de leur
créancier hypothécaire et du syndicat. La modification ne peut
augmenter ou diminuer la valeur relative de l'ensemble des parties
privatives modifiées ou l'ensemble des droits de vote qui y sont
attachés.
Le syndicat modifie la déclaration de copropriété et le plan
cadastral aux frais de ces copropriétaires; l'acte de modification
doit être accompagné des consentements des créanciers, des
copropriétaires et du syndicat.
1101. Est réputée non écrite toute stipulation de la déclaration
de copropriété qui modifie le nombre de voix requis pour prendre
une décision prévue par le présent chapitre.
1102. Est sans effet toute décision du syndicat qui, à l'encontre
de la déclaration de copropriété, impose au copropriétaire une
modification à la valeur relative de sa fraction, à la destination
de sa partie privative ou à l'usage qu'il peut en faire.
1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une
décision de l'assemblée si elle est partiale, si elle a été prise
dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de
leurs droits, ou encore si une erreur s'est produite dans le
calcul des voix.
L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60
jours de l'assemblée.
Le tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire, condamner
le demandeur à des dommages-intérêts.
DE
LA PERTE DE CONTRÔLE DU PROMOTEUR SUR LE SYNDICAT
1104. Dans les 90 jours à compter de celui où le promoteur d'une
copropriété ne détient plus la majorité des voix à l'assemblée des
copropriétaires, le conseil d'administration doit convoquer une
assemblée extraordinaire des copropriétaires pour l'élection d'un
nouveau conseil d'administration.
Si l'assemblée n'est pas convoquée dans les 90 jours, tout
copropriétaire peut le faire.
1105. Le conseil d'administration, lors de cette assemblée, rend
compte de son administration.
Il produit des états financiers, lesquels doivent être accompagnés
de commentaires d'un comptable sur la situation financière du
syndicat. Le comptable doit, dans son rapport aux copropriétaires,
indiquer toute irrégularité qu'il constate.
Les états financiers doivent être vérifiés sur demande des
copropriétaires représentant 40 % des voix de tous les
copropriétaires. Cette demande peut être faite en tout temps, même
avant l'assemblée.
1106. Le comptable a accès, à tout moment, aux livres, comptes et
pièces justificatives qui concernent la copropriété.
Il peut exiger du promoteur ou d'un administrateur les
informations et explications qu'il estime nécessaires à
l'accomplissement de ses fonctions.
1107. Le nouveau conseil d'administration peut, dans les 60 jours
de l'élection, mettre fin sans pénalité au contrat conclu par le
syndicat pour l'entretien de l'immeuble ou pour d'autres services,
antérieurement à cette élection, lorsque la durée du contrat
excède un an.
1108. Il peut être mis fin à la copropriété par décision des 3/4
des copropriétaires représentant 90 % des voix de tous les
copropriétaires.
La décision de mettre fin à la copropriété doit être consignée
dans un écrit que signent le syndicat et les personnes détenant
des hypothèques sur tout ou partie de l'immeuble. Cette décision
est inscrite au registre foncier, sous les numéros
d'immatriculation des parties communes et des parties privatives.
1109. Le syndicat est liquidé suivant les règles du livre premier
applicables aux personnes morales.
À cette fin, le liquidateur est saisi, en plus des biens du
syndicat, de l'immeuble et de tous les droits et obligations des
copropriétaires dans l'immeuble.